과태료 부과, 등록말소, 국세청 통보 조치
정부, 올 6~12월 '공적의무' 폭넓게 점검
서울 성동구에 거주하는 50대 A씨. 2017년 11월 시가 6억원 짜리 아파트를 취득해 8년 장기임대 유형으로 등록해 놓고, 3년도 안된 지난해 5월 매도해 4억원의 양도차익을 남겼다.
서울 중랑구에 거주하는 60대 B씨는 2015년 시가 3억2천만원 짜리 아파트를 5년 단기임대 유형으로 등록하고, 세입자를 둔 것처럼 위장한 채 본인이 거주하면서 각종 세제혜택을 받았다.
국토교통부는 이처럼 지난해 등록임대사업자가 공적의무를 위반한 3천692건을 적발해 조치했다고 지난달 31일 밝혔다.
임대등록제는 민간 전⋅월세 주택에 거주하는 임차인의 주거안정 지원을 위해 1994년 도입된 제도로, 사업자가 자발적 선택에 의해 임차인 권리보호 관련 공적의무를 적용받는 임대주택으로 등록시 각종 세제혜택을 제공한다.
임대의무기간, 임대료 증액제한(5% 이내), 임대차계약 신고 등과 같은 공적의무를 지켰을 때 취득세⋅재산세 감면, 종부세 합산배제, 양도⋅임대소득세 감면과 같은 혜택이 주어진다.
정부는 국토부와 전국 지자체 합동으로 점검 T/F를 구성해 지난해 9~12월까지 사업자가 보유한 등록임대주택을 대상으로 공적의무 준수 여부를 점검했다. 올해 점검에서는 임대의무기간 준수 여부를 중점 체크했다.
점검 결과 공적의무를 위반한 3천692건을 적발했다. 지역별로는 등록임대주택의 과반수가 위치한 수도권이 1천916건(51.9%)으로 위반이 가장 많았으며, 주택 유형별로는 아파트가 1천421건(38.4%)으로 가장 많았다.
정부는 이번 점검을 통해 적발된 위반자는 지자체의 행정처분 후 필요한 경우 과세당국으로 통보해 엄중 조치할 계획이다.
정부는 또한 올해에도 임차인의 주거안정 지원을 위해 등록임대 관리강화 기조를 유지, 사업자의 공적의무 위반 합동점검을 지속 추진할 계획이다. 점검 시점은 지난해보다 앞당겨 6~12월까지 전국 지자체 동시 추진할 계획이다.
특히 올해에는 임대료 증액제한, 임대차계약 신고 등 주요 공적의무에 대해 보다 폭넓게 점검할 계획이다.
○지역별.주택유형별 의무위반 현황
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구 분 |
합 계 |
아파트 |
다세대 |
다가구 |
오피스텔 |
기타(연립등) |
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합 계 |
3,692호 |
1,421호 |
915호 |
335호 |
330호 |
691호 |
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수도권 |
1,916호 |
539호 |
672호 |
152호 |
140호 |
413호 |
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서울 |
1,128호 |
273호 |
433호 |
54호 |
93호 |
275호 |
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경기 |
668호 |
244호 |
213호 |
63호 |
24호 |
124호 |
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지 방 |
1,776호 |
882호 |
243호 |
183호 |
190호 |
278호 |
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○등록 임대사업자 공적의무사항
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단계별 |
주요 의무사항 |
과태료 |
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임대차 계약 시 |
1. 임대사업자 설명 의무 ㅇ 임대사업자는 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액제한(5%), 임대 주택 권리관계(선순위 담보권, 세금 체납 사실 등) 등에 대해 설명해야 함 * 또한, 둘 이상 임대차계약이 존재하는 다가구주택 등은 선순위 보증금에 대해 설명해야함 |
500만원 이하 |
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2. 소유권등기상 부기등기 의무(2020.12.10일 이후) ㅇ 임대사업자는 등록 후 지체 없이 등록한 임대주택이 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권등기에 부기등기해야 함 |
500만원 이하 |
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3. 임대차계약 신고 의무 ㅇ 임대사업자가 임대료, 임대기간 등 임대차계약 사항(재계약, 묵시적 갱신 포함)을 관할 지자체에 신고해야 함 * (신고방법) 지자체(시·군·구청) 방문 또는 렌트홈 온라인 신고 * (제출서류) 임대차계약 신고서 및 표준임대차계약서 ㅇ 임대차계약 신고 이력이 없는 경우에는 세제 감면이 제한 될 수 있음 |
1,000만원 이하 |
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4. 표준임대차계약서 양식 사용 의무 ㅇ 임대사업자가 임대차계약을 체결하는 경우에는 표준임대차계약서 양식(민간임대주택법 시행규칙 별지 제24호)을 사용해야 함 ㅇ 양식 미사용 시 임대차계약 신고가 수리되지 않을 수 있음 |
1,000만원 이하 |
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임대차 계약 후 |
5. 임대료 증액제한 의무 ㅇ 임대료(임대보증금 및 월임대료)를 증액하려는 경우 직전 임대료의 5% 범위를 초과하여 임대료를 증액할 수 없음 - 또한, 임대차계약 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에도 임대료를 증액할 수 없음 ㅇ 임차인은 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료의 반환을 청구할 수 있음 |
3,000만원 이하 |
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6. 임대의무기간 준수 의무 ㅇ 임대의무기간(10년) 중에 등록임대주택을 임대하지 않거나(본인거주 포함) 무단으로 양도할 수 없음 |
임대주택당 3,000만원 이하 |
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7. 임대차계약 유지 의무 ㅇ 임대사업자는 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대차계약을 해제·해지 및 재계약 거절을 할 수 없음 * (거절사유) 월임대료 3개월 연체, 부대시설 고의 파손·멸실 등 |
1,000만원 이하 |
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기타 |
8. 임대사업 목적 유지 의무 ㅇ 오피스텔을 등록한 경우 주거 용도로만 사용해야 함 |
1,000만원 이하 |
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9. 임대보증금 보증 의무 ㅇ 임대사업자는 등록임대주택에 대해 임대의무기간 종료일까지 임대 보증금에 대한 보증(원칙은 보증금 전액이나 일부 예외 존재)에 가입해야 함 |
(벌칙사항) 2년 이하 징역이나 2천만원 이하 벌금 |
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10. 보고·검사 요청 시 협조 의무 ㅇ 관리관청이 임대사업자에 필요한 자료 제출을 요청하거나 관련 검사를 실시할 경우 적극 협조해야 함 |
500만원 이하 |
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○등록임대주택 제공 주요 세제혜택 현황
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구 분 |
주요 세제혜택 내용 |
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국세 (세무서) |
양도세 |
ㅇ 양도세율 중과배제 : (장기) 조정대상지역 내 주택 양도시 적용 되는 중과세율 대상에서 제외[기본세율+10%p(2주택), 20%p(3주택이상)] ㅇ 장기보유특별공제 특례 : (장기) 8년이상 50%, 10년이상 70% ㅇ 사업자 본인 거주주택 양도세 비과세 |
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소득세 |
ㅇ 임대소득세 경감 : (단기) 30%(2호이상 20%), (장기) 75%(2호이상 50%) |
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종부세 |
ㅇ 종부세 합산배제 : (장기) 종부세 과세표준(주택) 합산대상에서 제외 |
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지방세 (시·군·구청) |
취득세 |
ㅇ 면제(면적 60m²이하) : (단·장기) 100% ㅇ 경감(면적 60~85m²이하) : (장기) 50% * 임대주택 20호이상 등록시 |
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재산세 |
ㅇ 감면(면적 85m²이하) : (단기) 25~50%, (장기) 25~100% |
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○세목별 임대사업자에 대한 세제혜택
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세목 |
구분 |
주 요 요 건 및 혜 택 |
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종합 부동산세 |
임대주택 합산배제 (종부령§3) |
<요건> 임대요건 : 8년(10년) 이상 기준시가 6억원(수도권외 3억원) 이하 임대료 증액 제한 준수 ⇒ 종합부동산세 합산배제 |
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양도 소득세 |
거주주택 비과세 (소득법§155) |
<요건> - 임대요건 : 5년 이상 기준시가 6억원(수도권외 3억원) 이하 임대료 증액 제한 준수 ⇒ 거주주택 양도시 비과세 적용 |
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다주택자 중과 배제 (소득령167의3) |
<요건> -임대요건 : 8년(10년) 이상(’18.3.31.이전 5년 이상) 기준시가 6억원(수도권외 3억원) 이하 임대료 증액 제한 준수 ⇒ 중과세율배제 및 장특공제 적용 |
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고율의장기보유 특별공제적용 (조특법§97의3) |
<요건> 임대요건 : 8년(10년) 이상 - 전용면적 85㎡ 이하 기준시가 6억원(수도권외 3억원) 이하 임대료 증액 제한 준수 ⇒ 고율의 장특공제 적용(8년: 50% 10년: 70%) |
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장특공제추가공제 (조특법§97의4) |
<요건> 임대요건 : 6년 이상 기준시가 6억원(수도권외 3억원) 이하 임대료 증액 제한 준수 ⇒ 1년에 2%p 장특공제 추가 공제(최대 +10%p) |
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임대 소득세 |
소형주택 임대사업자 감면 (조특법§96) |
<요건> - 임대요건 : 4년·8년(10년) 이상 - 전용면적 85㎡ 이하, 기준시가 6억 이하 - 임대료 증액 제한 준수 ⇒ 임대소득세 30%(4년), 75%(8·10년) 감면 |
<자료=국토부, 국세청>
