조정대상지역 내 일시적 1세대2주택 비과세 특례를 판단할 때 주택 취득 이후 임대차계약을 연장했다면 양도소득세 비과세 대상이 아니라는 대법원의 판결이 나왔다. 대법원은 조세법률주의 원칙에 따라 ‘임대차기간이 끝나는 날’은 전 소유자와 임차인 간의 임대차 계약 종료일이라며 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다고 판시했다.

대법원은 원고 A씨가 마포세무서장을 상대로 낸 양도소득세 부과처분 취소 상고심에서 원고 승소로 판결한 원심을 파기하고 서울고등법원으로 환송했다고 5일 밝혔다.

대법원에 따르면, A씨는 1999년 매수한 서울 양천구 아파트(종전 주택)를 2020년 12월 14억5천만원에 매도했다. 앞서 A씨는 같은 해 11월 서울 마포구 아파트(신규 주택)를 기존 임대차계약 승계조건으로 매수해 일시적 2주택자가 됐다. 당시 종전 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역에 있었다.

신규주택의 임대차기간은 2019년 10월10일부터 2021년 10월9일까지였으며, A씨는 취득 후인 2021년 3월 임차인과 ‘계약갱신 청구 없이 명도일을 2022년 6월7일로 연장한다’는 취지의 약정을 체결했다. A씨는 2022년 6월7일 신규 주택으로 이사하고, 일시적 1세대2주택에 해당한다며 양도세 비과세 신고를 했다.

그러나 세무당국은 일시적 1세대2주택 신규 전입요건(신규 주택의 취득일부터 1년 내 세대 전원이 이사하고 전입신고를 마친 경우)이 총족되지 않았다고 양도소득세(가산세 포함)를 부과했다.

구 소득세법 시행령에 따르면, 조정대상지역 내 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 받으려면 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 세대 전원이 이사 및 전입신고를 마치고, 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다.

다만 신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있고 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우, 예외적으로 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일(최대 2년)까지 이사·전입신고 기간을 연장해 주며 신규주택 취득일 이후 갱신된 임대차계약은 연장해 주지 않는다고 규정하고 있다.

서울고등법원(원심)은 신규 주택 전입요건을 충족했다며 A씨의 손을 들어줬다. A씨가 기존 임대차계약 기간 중 임대인 지위를 승계한 상태에서 임차인과 명도일을 2022년 6월7일로 연장할 것을 약정한 만큼 2022년 6월7일을 기준으로 이사·전입신고 기한을 봐야 한다고 봤다.

그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 “조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 한다”며 특혜규정은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 강조했다.

그러면서 “종전의 주택을 양도한 자가 신규 주택을 취득한 이후에 기존 임차인과 사이에 임대차기간을 연장하거나 이를 갱신하기로 하는 약정을 체결한 데 따른 임대차기간의 종료일은 여기에 포함되지 않는다”며 “구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 단서 중 ‘신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다’라는 부분은 위와 같은 취지를 확인하는 규정”이라고 했다.

대법원은 따라서 A씨가 주택 취득후 임차인과 새로 맺은 명도 연장 약정은 전입기한 연장 사유가 될 수 없다고 보고 사건을 다시 심리하도록 서울고등법원에 환송했다.