양도소득세, 예외조항·감면요건 등 잦은 개정…양포세무사 등장 초래

법인·2주택자 취득세 8%·12% 중과세…타당성 찾기 어려워 폐지 바람직

보유세 일종 ‘종부세·재산세’ 하나의 세목으로 통합…고령층 위한 과세이연제 도입 필요

장기보유특별공제, 조정대상지역 2주택자에게도 동일한 공제율 적용해야

 

현 정부를 비롯해 과거 거의 모든 정부에서 부동산 가격이 폭등하거나 폭락하는 경우 부동산 정책을 시행하는 과정에서 조세제도를 활용하고 있으나, 조세제도를 통한 부동산 정책이 실제로 정책목적을 달성한 사례를 찾아보기 힘들다는 지적이 제기됐다.

 

정지선 서울시립대 교수는 3일 은행연합회관 국제회의실에 ‘차기정부의 바람직한 조세정책 방향’을 주제로 열린 2021년 조세관련학회 연합학술대회에서 ‘부동산 관련 조세제도’ 발표를 통해 이같이 지적한 뒤, 부동산 관련 정책에 있어 조세제도를 활용하는 것은 바람직하지 않다고 주장했다.

 

이와 관련해 부동산과 관련된 대표적인 조세로는 취득단계에서 ‘취득세’, ‘상속·증여세’, 보유단계에선 ‘재산세’, ‘종합부동산세’, 양도단계에선 ‘양도소득세’ 등이 꼽힌다.

 

정 교수는 현 정부가 부동산 가격 상승에 따라 관련 대책을 20번 이상 발표했으며, 해당 대책에는 취득세와 종합부동산세 및 양도소득세 등 조세관련 대책도 대부분 포함돼 있으나, 규제 및 일관성 없는 대책으로 인해 시장에 내성이 생기고, 특히 세율의 인상 등 조세관련 대책은 효과가 거의 없다고 지적했다.

 

구체적인 문제점들로는 기존 다주택자들은 양도세 중과로 인해 매각에 소극적이며, 종합부동산세 과세대상이 아닌 부동산은 오히려 낮은 보유세를 부담하고, 분양가상한제 등 재건축 규제는 신규아파트 가격상승을 초래하고 있다고 제시했다.

 

입법취지와는 정반대의 결과를 초래한 사례도 예시했는데, 정부가 2020년7월10일 대책을 통해 다주택자를 대상으로 보유세와 양도소득세 중과세를 예고한 뒤 올해 6월1일부터 중과세 제도를 시행 중이나 오히려 아파트 매물 감소로 인해 집값이 상승한 사례와 함께, 양도소득세와 종합부동산세의 과도한 중과세로 인해 증여를 선택하는 사례도 지속적으로 발생하고 있음을 제시했다.

 

정 교수는 또한 비정상적인 취득세의 세율구조와 갈수록 복잡화 된 양도소득세 체계로 인해 세무전문가인 세무사들 사이에서 ‘양포세무사’가 등장한 사례도 꼬집었다.

 

현재 취득세의 경우 유상 승계취득시 4%이나, 법인이 주택을 취득하는 경우 12%, 2주택 이상인 경우 8% 또는 12%의 세율이 적용 중이다. 정 교수는 이는 너무 과도한 세율구조라고 할 수 있으며, 취득세는 현실적으로 주택 등을 매도할 경우 매수자에게 전가될 가능성이 매우 높기 때문에 주택가격의 안정화라는 정책목표를 달성하기 어렵다고 말했다.

 

특히, 부동산 대책이 나올 때마다 예외조항과 감면 요건 등의 잦은 개정을 겪는 양도소득세 세율체계는 전문가들도 세법을 제대로 해석하지 못하는 사례가 발생하고 있으며, 양도소득세의 세율이 높고 복잡할수록 양도세 회피 및 탈세가 지속적으로 증가할 수 있음을 우려했다.

 

이에 정 교수는 부동산 각 단계별 조세제도에 대한 개선방안을 제시했는데, 취득세의 경우 현재는 부동산 가격이 급등하고 있기 때문에 주택의 유상 승계취득의 경우도 취득세 세율을 4%로 하는 것이 바람직하며, 법인이 주택을 취득하는 경우와 개인의 2주택 이상의 경우에는 현행 8% 또는 12% 세율을 적용하고 있으나 이는 타당성을 찾기 어렵기에 폐지하는 것이 바람직하다고 주장했다.

 

보유세의 경우 현재 국세인 종합부동산세와 지방세인 재산세 등 두가지 형태로 운영 중이나, 다른 나라에 비해 지나치게 복잡하게 운영되고 있음을 지적하며 이원화된 부동산 보유세제를 하나의 세목으로 통합하는 것으로 고려해야 한다고 제기했다.

 

특히 종합부동산세의 경우 최고세율이 6%로 너무 고율이기에 최고세율을 정기예금이자율 등의 수준으로 인하해야 하며, 종부세를 납부할 여력이 없는 고령층이 주택을 매각하거나 상속 또는 증여할 때까지 세금납부를 유예해 주는 과세이연제 도입을 제안했다.

 

양도소득세 개편 방향과 관련, 1세대1주택자의 양도세 비과세 기준인 고가주택 기준을 9억원에서 12억원으로 상향할 것임을 제시했으며, 이같은 방안은 지난달 국회 기재위에서 의결된바 있다.

 

장기보유특별공제의 경우 기본적으로 물가상승분에 해당하는 명목이득을 과세에서 제외하는 것이 도입 취지임을 환기하며, 1세대1주택과 조정대상지역의 2주택 이상 경우 장기보유특별공제를 동일하게 적용하는 것이 바람직하다고 주장했다.

 

정 교수는 주제발표 말미에 "부동산 관련 정책에 있어 조세제도를 활용하는 것은 바람직하지 않다"며, "부동산 가격의 상승 또는 하락과 상관없이 조세제도를 운영해야 한다"고 주문했다.