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2020.02.17 (월)

[기고]12·16 주택시장 안정화 방안 중 세제정책 분석...이런 점에 주의해야

신방수 세무사(세무법인 정상)

2019년 12월16일 정부에서 제3차 부동산 종합대책을 기습적으로 발표했다. 최근 서울 등을 중심으로 한 부동산시장에서의 과열현상을 없애기 위해서다. 이 대책의 내용은 크게 대출과 세제 그리고 공급으로 구성됐다. 이하에서는 주로 정부의 세제정책을 분석해 보고 수요자들은 어떤 식으로 대응할 것인지 등을 살펴보고자 한다.

 

먼저 이번에 정부에서 발표한 세제정책을 종합부동산세와 양도소득세, 기타부분으로 나눠 분석해보면 다음과 같다.

 

첫째, 다주택자 및 고가주택에 대한 종합부동산세 증가가 예상된다.

종합부동산세 일반세율이 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로, 다주택자에 대한 추가세율은 0.6~3.2%에서 0.8~4.0%로 인상될 것으로 보인다. 한편 서울 등 조정대상지역 내의 2주택자에 대한 세부담 상한율이 200%에서 300%로 인상될 예정이다. 이중 세부담 상한율 2배에서 3배로의 인상은 공시가격 인상과 맞물려 상당한 부담이 될 전망이다. 하지만 미리 명의가 분산된 경우에는 그나마 직격탄을 피할 수는 있을 것으로 보인다. 이외 1세대 1주택자 중 고령자의 경우에는 종합부동산세 산출세액의 80%까지 세액공제가 적용돼 이들의 부담은 상대적으로 미미할 것으로 전망된다.

 

둘째, 양도소득세 중과세가 일시적으로 완화되며 비과세 요건이 강화된다.

정부는 매물을 유도하기 위해 2019년 12월17일~2020년 6월30일 기간에 주택중과세제도를 한시적으로 적용하지 않기로 했다. 다만 모든 주택이 아닌 10년 이상 보유한 주택에 대해서만 이를 적용한다. 따라서 이에 해당하는 물량들 중 일부는 시장에 나올 가능성이 높을 것으로 관측되고 있다. 한편 실수요자들을 대상으로 아래와 같은 두 가지의 대책이 발표됐다. 실수요를 가장해 투자해 나서고 있는 층을 향해 비과세 요건을 촘촘히 해 이를 억제하기 위한 조치로 해석되고 있다.

 

① 2019년 12월17일 이후 조정대상지역에서 주택을 취득(대책발표 전 계약금 지급한 경우 종전규정 적용)한 경우, 새 주택 취득일로부터 1년(신규 주택에 임차인이 있는 경우 최대 2년) 이내에 해당 주택에 전입하는 한편, 1년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에 비과세를 적용한다.

 

② 2021년 이후 고가주택에 대한 장기보유특별공제율이 보유기간 40%, 거주기간 40%로 구분돼 적용된다. 따라서 80% 공제를 받기 위해서는 10년 거주를 해야 한다.

 

이외에도 2021년 이후부터 분양권도 주택 수에 포함해 다른 주택의 중과세 적용 여부를 판단하도록 했고, 주택(조합원 입주권 포함) 단기보유 양도소득세율이 1년 40%에서 50%, 1~2년 미만 6~42%에서 40%로 인상된다. 또한 무주택자가 조정대상지역에서 임대등록한 경우 비과세 적용 시 거주요건을 적용하지 않으나, 2019년 12월17일 이후에 새로 임대등록한 주택은 거주요건을 적용한다. 이외 임대업 취득세 감면기준에 공시가격 기준이 등장할 것으로 보인다.

 

셋째, 자금조달계획서 제출대상이 확대되고 세무조사가 확대된다.

현재 투기과열지구에서 3억원 이상의 주택이나 분양권 또는 입주권을 거래하면 자금조달계획서가 제출되는데, 빠르면 내년 3월부터 제출대상 지역이 조정대상지역으로 확대되고 비규제지역에서도 6억원 이상의 거래를 하면 이 계획서를 제출받을 예정이다. 한편 투기과열지구에서 9억원 이상의 주택 등을 거래한 경우 객관적인 거래증빙도 제출받는다. 이러한 거래관련 행정력 강화는 자연스럽게 고가주택 취득자 및 법인에 대한 세무조사로 연결된 것으로 보인다.

 

이상과 같은 세제정책 중 가장 피부에 와 닿는 것은 바로 양도소득세 중과세 한시적 완화가 아닌가 싶다. 시장에서의 공급을 늘리는 정책이기 때문이다. 따라서 2020년 상반기에서는 이 대목이 화두가 될 것으로 보인다. 이에 독자들은 중과세 완화에 따른 효과 및 주의할 점 등을 동시에 살펴볼 필요가 있다.

 

일단 양도소득세 중과세가 일시적으로 완화되면 장기보유특별공제가 적용되는 한편 세율은 일반세율이 적용된다. 예를 들어 양도차익이 1억원인 경우를 비교해 보자. 단, 보유기간은 10년(장기보유특별공제 20%)을 적용하고 기본공제 250만원은 미적용한다.

 

 

이처럼 중과세가 일시적으로 완화되면 세부담이 크게 감소한다. 따라서 우선 중과세를 적용받는 층들은 이번 기회를 잘 살리는 것이 좋다. 이 기회를 살리지 못하면 중과세가 다시 시작되는 한편 종합부동산세도 과세되기 때문이다. 더 나아가 다주택자들은 2021년 이후가 되면 1세대 1주택이나 일시적 2주택 비과세를 받기가 힘들어진다. 2019년 2월12일 정부에서는 소득세법 시행령을 개정해 1세대 1주택 비과세 보유기간을 ‘최종 1주택만 보유한 날’로부터 기산하도록 했기 때문이다. 따라서 이들이 양도소득세 비과세를 받으려면 2020년 12월31일까지 비과세상황을 만들어둬야 한다. 차일피일 미루다간 비과세는 커녕 보유세만 내는 일을 겪을 가능성이 높다. 그래도 보유를 계속하는 것으로 결정하는 경우에는 보유세를 줄이기 위한 방법을 찾을 필요가 있다. 이에는 증여나 법인설립에 의한 소유권 분산 등이 있을 수 있다. 하지만 증여 시에는 막대한 자금이 소요된다는 점, 법인의 경우 강도 높은 세무조사가 예고된다는 점에도 관심을 둘 필요가 있다.

 

참고로 중과세 한시적 완화시기에 주택을 양도할 때에는 아래와 같은 것들을 조심해야 한다.

 

첫째, 완화되는 기간은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 산정한다. 따라서 2020년 6월30일 이전에 잔금청산 또는 등기접수가 되어야 중과세를 피할 수 있다. 종합부동산세까지 고려하면 6월1일 전에 잔금청산 등이 이뤄져야 한다.

 

둘째, 합산과세에 유의해야 한다. 한 해에 2 이상의 양도시 양도차익을 합산해서 과세하기 때문이다.

 

셋째, 주택임대사업자들은 의무임대기간 내에 양도하면 과태료 문제가 있다. 다만, 같은 임대사업자(법인전환 포함)에게 포괄양수도로 양도하면 이 문제를 피할 수 있다.

 

■ Tip 12·16 부동산대책 중 세제정책 요약

 

 

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