기획재정부가 2019. 7월에 발표한 2019년도 개정세법(안) 중 다음과 같은 양도소득세제에 관한 내용에 국한하여 1세대 1주택 비과세 규정의 개정(안)과 일반적인 양도소득세 관련 소득세법령 개정(안)에 대하여 사례와 유의사항을 곁들여 독자의 이해를 돕고자 한다.

 

1. 1세대1주택 비과세 규정 적용대상 주택부수토지 범위 조정에 관한 사항(소득세법 시행령 제154조)

 

현행 소득세법 시행령 제154조 제7항은 양도주택 부수토지의 소재지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 따른 도시지역 내(주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지지역)인 경우는 건물정착면적(수평투영면적)의 5배를, 도시지역 밖(관리ㆍ자연환경보전ㆍ농림지역)인 경우는 10배 이내의 주택부수토지의 양도로 인하여 발생하는 양도소득에 대하여 비과세하도록 규정하고 있다.

 

그러나, 2022. 1. 1. 이후 양도분부터 적용 예정인 개정(안)에는 양도주택 부수토지의 소재지가 수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권 내(서울특별시ㆍ경기도ㆍ인천광역시)의 도시지역 내(주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지지역)인 경우는 건물정착면적(수평투영면적)의 3배를, 수도권 밖의 도시지역 내(주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지지역)인 경우는 5배를, 수도권 밖의 도시지역 밖(관리ㆍ자연환경보전ㆍ농림지역)인 경우는 10배 이내의 주택부수토지의 양도로 인하여 발생하는 양도소득에 대하여 비과세하도록 개정(안)을 발표하였다.

 

즉, 2022. 1. 1. 이후 양도할 경우로서 수도권 소재주택의 부수토지가 도시지역에 소재한 경우는 주택정착면적의 3배까지만 1세대 1주택 비과세 혜택을 받게 되므로 결국은 현행 규정보다는 양도소득세의 부담이 증가되는 결과가 된다.

 

 

현행	개정(안)
❒ 1세대 1주택으로 비과세되는 주택부수토지 범위	❒ 수도권의 도시지역의 1세대 1주택으로 비과세 되는 주택부수토지 범위
1) 도시지역 내(주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지지역)   ➟ 주택정착면적(수평투영면적)의 5배	1) 도시지역 내(주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지지역)   ➟ 수도권 내(서울ㆍ인천ㆍ경기도) : 주택정착면적(수평투영면적)의 3배   ➟ 수도권 밖: 주택정착면적(수평투영면적)의 5배
2) 도시지역 밖(관리ㆍ농림ㆍ자연환경보전지역)   ➟ 주택정착면적(수평투영면적)의 10배	2) 도시지역 밖(관리ㆍ농림ㆍ자연환경보전지역)   ➟ 주택정착면적(수평투영면적)의 10배
❒ 개정(안) 시행시기 : 2022. 1. 1. 이후 양도분부터 적용
❒ 사례 : 서울ㆍ인천ㆍ경기도 내의 주거지역에 소재한 1세대 1주택(주택 수평투영면적 100㎡, 부수토지 : 600㎡, 양도가액 9억원 이하로 고가주택은 아님) 비과세 요건을 충족한 주택인 경우 과세대상 주택 부수토지 면적   ➟ 현행 : 과세대상 주택 부수토지 면적 = 100㎡ = 600㎡-(100㎡×5)   ➟ 개정(안) : 과세대상 주택 부수토지 면적 = 300㎡ = 600㎡-(100㎡×3)   ❒ 유의 : 소득세법 시행령 제168조의 12에 따른 주택부수토지로서 주택정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배)를 초과부분 토지는 비사업용 토지가 되어 10%P 가산세율을 적용받게 되고, 양도실가 9억원을 초과하는 주택인 경우는 주택정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배)를 초과여부에 무관하게 전체 토지양도차익 중 양도가액 9억원 초과비율 상당액만이 과세대상임에 유의.

 

 

2. 양도가액 9억원을 초과한 복합(겸용)주택의 주택부분과 주택 외 부분(상가)의 과세에 관한 사항(소득세법 시행령 제160조)

 

현행 소득세법 시행령 제160조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택인 경우, 토지와 주택 및 상가건물의 양도차익 중 양도실가 9억원을 초과상당분 양도차익만을 과세대상으로 하도록 규정하고 있다. 다만, 복합(겸용)주택인 경우 주택연면적이 상가연면적 보다 더 넓은 때에는 전체를 주택으로 보아 과세대상 양도차익을 안분계산하였으나, 반대로 주택연면적이 상가연면적과 같거나 좁은 때에는 상가부분과 상가부수토지의 양도차익은 모두 과세하되 주택부분과 주택부수토지의 양도가액이 9억원을 초과할 때에는 고가주택으로 보아 그 양도차익 중 양도실가 9억원을 초과상당분 양도차익만을 과세대상으로 하고 있다.

 

그러나, 2022. 1. 1. 이후 양도분부터 적용 예정인 개정(안)에는 양도주택이 복합(겸용)주택인 경우에는 주택연면적과 상가연면적을 비교하여 어느 쪽이 넓고 좁은지의 여부를 판단하지 않고, 주택연면적과 그 부수토지만으로 고가주택으로 보아 양도실가 9억원을 초과상당분 과세대상 양도차익을 계산하고, 상가부분과 그 부수토지의 양도차익은 예외없이 모두 과세대상으로 하는 개정(안)을 발표하였다.

 

즉, 2022. 1. 1. 이후 양도할 경우로서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 양도가액 9억원을 초과한 고가주택인 복합(겸용)주택인 경우 상가연면적과 그 부수토지의 양도차익은 모두 과세하고, 상가연면적 보다 주택연면적이 더 넓더라도 무관하게 주택연면적과 그 부수토지의 양도차익은 양도실가 9억원을 초과상당분 양도차익을 과세대상이 되므로 결국은 현행규정 보다는 양도소득세의 부담이 증가되는 결과가 된다.

 

 

현행	개정(안)
❒ 양도실가 9억원을 초과한 1세대 1주택인 고가주택의 양도소득금액 계산	❒ 주택과 상가부분을 각각 분리하여 양도소득금액 계산
1) 복합(겸용)주택 : 주택연면적≦상가연면적   ➟ 주택용도 부분만 주택으로 간주	1) 복합(겸용)주택 : 주택연면적≦상가연면적   ➟ 주택용도 부분만 주택으로 간주
2) 복합(겸용)주택 : 주택연면적〉상가연면적   ➟ 전체를 주택으로 간주	2) 복합(겸용)주택 : 주택연면적〉상가연면적 이더라도 주택부분만 주택으로 간주   ➟ 주택과 부수토지는 9억원 초과상당분 양도차익 과세   ➟ 상가와 그 부수토지 양도차익은 모두 과세
❒ 개정(안) 시행시기 : 2022. 1. 1. 이후 양도분부터 적용
❒ 사례 : 서울에 소재한 복합(겸용)주택으로 1세대 1주택 비과세 요건 충족한 고가주택   전체 양도가액 20억원(주택건물 3억, 주택부수토지 10억, 상가건물 2억, 상가부수토지 6억)   전체 양도차익 11억원(주택건물 2억, 주택부수토지 5억, 상가건물 1억, 상가부수토지 3억)   ➟ 현행 : 과세대상 양도차익 = 11억×(20억-9억)÷20억 ≒ 6.05억원   ➟ 개정(안) : 과세대상 양도차익 = 6.2억 = (상가와 부수토지 양도차익 4억) + {주택과 부수토지 양도차익 중 양도실가 9억원 초과상당분 양도차익=7억×(13억-9억)÷13억 ≒ 2.2억원}   ❒ 유의 : 소득세법 시행령 제160조에 따른 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 복합(겸용)주택의 주택연면적이 상가연면적 보다 더 넓다고 하더라도 각각 분리하여 과세대상으로 판단하기 때문에 양도자산별 각각의 양도가액과 취득가액 및 기타필요경비를 안분계산한 후 상가와 그 부수토지의 양도차익은 모두 과세대상으로 하고, 주택과 그 부수토지의 양도차익 중 양도실가 9억원 초과상당분 양도차익을 과세대상으로 하여 신고ㆍ납부하여야 할 것임.

 

 

3. 부동산과 함께 양도하는 이축권에 대한 양도소득세 과세 규정 신설(소득세법 제94조)

 

현행 소득세법 제94조에 이축권 양도에 대한 양도소득세 과세대상 자산의 종류(부동산을 취득할 수 있는 권리)가 열거되어있지 않아 양도소득세과 과세되지 않았고, 단지 소득세법 제20조의 2 제1항 제2호에 따라 일시재산소득으로 보아 기타소득으로 종합소득세 과세대상이다.

 

그러나, 2020. 1. 1. 이후 양도분부터 부동산과 함께 양도하는 이축권을 양도소득으로 과세하되, 이축권 가액을 별도로 평가하여 구분하여 신고하는 때에는 현행처럼 기타소득 과세대상으로 하는 개정(안)을 발표하였다.

 

즉, ‘이축권(移築權)’이라 함은 건축 관계법규나 도시계획 법규상으로 개발제한구역 내에서의 건축행위의 일반적 금지를 해제하여 건축허가를 받아 건물을 건축할 수 있는 권리를 의미할 뿐 부동산 자체의 취득을 목적으로 하는 권리를 의미한다고 볼 수 없으므로 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당하지 아니하며(대법 98두 205, 2000. 9. 29.), ‘이축권’을 양도하는 경우 소득세법 제21조 제7항 제7호에서 규정하고 있는 일시재산소득으로 과세되는 것(재재산 46014－61, 2003. 3. 5.)이 현행 판례와 유권해석으로 양도소득세가 과세되지 않았으나 이번 개정(안)으로 2020. 1. 1. 이후부터 부동산(토지 또는 건물)과 함께 양도하는 이축권에 대하여는 양도소득세를 과세한다는 의미이다.

 

 

현행	개정(안)
❒ 이축권 양도에 대한 기타소득으로 과세	❒ 이축권 양도에 대한 기타소득과 양도소득으로 구분하여 과세
1) 기타소득으로 과세	1) 양도소득으로 과세   ➟ 다만, 이축권 가액을 별도로 평가하여 구분신고하는 경우에는 기타소득으로 과세
❒ 개정(안) 시행시기 : 2020. 1. 1. 이후 양도분부터 적용
❒ 사례 : 개발제한구역 내에 소재한 토지와 건물이 공익사업으로 수용 또는 협의매수됨에 따라 건물이 철되는 경우 허가를 받아 이축하는 행위에 관한 권리를 부동산과 함께 타인에게 양도   전체 양도가액 10억원(건물과 토지 : 8억원, 이축권 : 2억원)   ➟ 현행 : 8억원은 양도소득으로, 2억원은 기타소득으로 과세   ➟ 개정(안) : 8억원은 양도소득으로, 2억원은 기타소득으로 과세하되, 이축권 가액이 별도로 평가된 사실이 없다면 10억원에 대해 양도소득으로 과세   ❒ 유의 : 부동산과 이축권을 함께 양도하는 경우로서 이축권의 가액을 별도로 평가한 사실이 없으면 전체 양도가액에 대하여 양도소득세가 과세되므로 이축권 가액의 평가가 선행되어야 할 것이고, 그 안분방법은 소득세법 제100조 제2항과 동법 시행령 제166조 제6항 및 부가세법 시행령 제64조에 따라 감정가액ㆍ기준시가ㆍ장부가액ㆍ취득가액을 순차적용하여 안분된 가액을 부동산매매계약서에 특약으로 구분기재해야 함에 유의해야 할 것임.

 

 

 

 

4. 환산취득가액을 적용한 경우 5% 가산세 부과대상인 5년 이내의 신축건물 범위에 증축건물을 포함규정 신설(소득세법 제104조의 2)

 

현행 소득세법 제104조의 2에 거주자가 건물을 신축하고 그 신축한 건물의 취득일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 제97조 제1항 제1호 나목에 따른 환산취득가액을 적용한 경우에는 해당 건물 환산취득가액의 5% 상당한 가산세를 양도소득 결정세액(=산출세액-감면세액+5년 내 신축건물의 환산취득가액의 5%)에 가산하며, 양도소득 산출세액이 없더라도 적용하도록 강제하고 있다.

 

그러나, 2020. 1. 1. 이후 양도분부터 신축건물만을 가산세 부과대상으로 한 규정에 증축건물을 그 증축일로부터 5년 이내에 양도하는 경우로서 증축건물부분을 환산취득가액으로 적용할 때에도 환산취득가액의 5% 상당액을 가산세로 양도소득 결정세액에 가산(=산출세액-감면세액+5년 내 증축건물의 환산취득가액의 5%)하도록 개정(안)을 발표하였다.

 

즉, 증축건물을 증축일로부터 5년 이내에 양도할 경우 환산취득가액을 적용하게 되면 양도당시와 취득당시의 기준시가 변동 폭이 거의 없거나 낮은 경우가 허다하므로 양도가액과 환산취득가액이 거의 동일하게 됨으로써 양도차익이 거의 없게되는 면탈행위를 방지하기 위한 조치로 보여진다. 다만, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택인 경우 전체 양도차익 중 양도실가 9억원 초과상당분 양도차익만이 과세대상임에도 불구하고 5년 내의 신축된 주택건물분을 환산취득가액으로 적용한 때에는 환산취득가액 전체에 5%의 가산세를 적용하도록 유권해석하고 있음에 유의하고, 건축법에 따른 개축ㆍ재축한 때의 환산취득가액을 적용할 경우에 대하여는 개정(안)에 없다.

 

*건축법 시행령 제2조
신축 : 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거 또는 멸실된 대지를 포함한다)에 새로이 건축물을 축조하는 것(부속건축물만 있는 대지에 새로이 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축 또는 재축에 해당하는 경우를 제외한다)
증축 : 기존 건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적․연면적․층수 또는 높이를 증가시키는 것
개축 : 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽․기둥․보․지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다]를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.
재축 : 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 멸실된 경우 그 대지에 다음의 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것
－연면적 합계는 종전 규모 이하로 할 것
－동(棟)수, 층수 및 높이는 다음의 어느 하나에 해당할 것
1) 동수, 층수 및 높이가 모두 종전 규모 이하일 것
2) 동수, 층수 또는 높이의 어느 하나가 종전 규모를 초과하는 경우에는 해당 동수, 층수 및 높이가 건축법과 동법 시행령 또는 건축조례에 모두 적합할 것

 

 

현행	개정(안)
❒ 5년 내 신축건물 환산취득가액의 5% 가산세를 결정세액에 가산	❒ 5년 내 증축건물도 환산취득가액의 5% 가산세를 결정세액에 가산
1) 신축건물 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우로서 환산취득가액을 적용한 경우   ➟ 가산세 = 신축건물의 환산취득가액×5%	1) 신축건물 또는 증축건물 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우로서 환산취득가액을 적용한 경우   ➟ 가산세 = 신축건물 또는 증축건물의 환산취득가액×5%
❒ 개정(안) 시행시기 : 2020. 1. 1. 이후 양도분부터 적용
❒ 사례 : 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우로서 신축건물 또는 증축건물의 취득가액이 확인되지 않아 양도당시 양도가액을 양도당시 기준시가로 나누어 취득당시 기준시가를 곱하여 계산한 신축건물의 환산취득가액이 10억원인 경우, 증축건물의 환산취득가액이 5억원인 경우   ➟ 현행 : 신축건물 환산취득가액 10억원의 5% = 5천만원   증축건물 환산취득가액 5억원의 5% = 5천만원(2019. 12. 31. 이전 양도분 가산세 적용불가)   ➟ 개정(안) : 신축건물 환산취득가액 10억원의 5% = 5천만원   증축건물 환산취득가액 5억원의 5% = 2.5천만원(2020. 1. 1. 이후 양도분 가산세 적용)   ❒ 유의 : 기존부분과 증축부분의 취득시기가 다르기 때문에 각각의 양도가액 안분방법은 소득세법 제100조 제2항과 동법 시행령 제166조 제6항 및 부가세법 시행령 제64조에 따라 감정가액ㆍ기준시가ㆍ장부가액ㆍ취득가액을 순차적용하고, 환산취득가액(=양도가액×취득당시 기준시가÷양도당시 기준시가)을 적용하는 경우로서 취득시기인 신축일 또는 증축일로부터 5년 이내에 양도할 때에는 환산취득가액의 5% 상당액을 결정세액에 가산해야 함. 이 경우 산출세액이 없더라도 적용됨에 유의

 

 

5. 재외국민 또는 외국인의 부동산등 양도신고확인서 제출의무 규정 신설(소득세법)

 

현행 소득세법상 재외국민 또는 외국인이 국내 소재부동산을 양도할 경우 양수자가 법인인 경우에는 양도가액의 10%와 양도차익의 20% 상당액 중 낮은 금액에 대하여 매매대금을 지급하는 때에 원천징수하도록 소득세법 제156조 제1항 제5호에 규정되고, 종전 소득세법 제165조 제1항{부칙 (1995. 12. 29. 법률 제5031호)}에 따라 1997. 1. 1. 이후 부동산매매계약을 체결하는 분(등기부에 기재된 등기원인일)부터 2001. 12. 31.까지 부동산을 양도할 경우 부동산양도신고제도를 시행하다가 2002. 1. 1. 이후 양도분부터 폐지된 것처럼 재외국민 또는 외국인이 국내 소재부동산을 양도할 경우로서 2020. 7. 1. 이후 양도분부터 부동산양도신고서를 소유권이전등기 할 때에 등기소에 제출토록 개정(안)을 발표하였다.

 

그러나 거주자인 경우는 적용대상이 아니다.

 

즉, 재외국민 또는 외국인이 국내 소재부동산을 2020. 7. 1. 이후 양도분부터 부동산양도신고서를 소유권이전등기 할 때에 등기소에 제출토록 함으로써 국내소재 부동산에 관한 과세권을 강화하는 개정(안)이다.

 

 

현행	개정(안)
❒ 신설	❒ 재외국민 또는 외국인의 부동산 양도할 경우 부동산양도신고확인서 제출의무 신설
	1) 국내소재 부동산(토지 또는 건물)을 양도하는 경우 부동산양도신고확인서를 교부받아 매수자의 소유권이전등기 신청서류로 관할등기소 제출의무   ➟ 대상 = 재외국민 또는 외국인의 국내소재 부동산을 양도할 경우
❒ 개정(안) 시행시기 : 2020. 7. 1. 이후 양도분부터 적용
❒ 재외국민 : 재외국민(在外國民)이란 외국에 거주하거나 장기적으로 체류하고 있는 국민이다. 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제2조에서는 재외국민을 ‘대한민국의 국민으로서 외국의 영주권(永住權)을 취득한 사람이나 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 사람’이라 정의하고 있다. 과거에 대한민국 국적을 보유했던 사람이나 그 직계비속으로 외국국적을 취득한 사람은 ‘외국국적동포’라 한다. 재외동포는 재외국민과 외국국적동포를 함께 포함한 말이다.   ❒ 외국인 : 국내법과 국제법상 외국에서 출생했지만 당해국가에 거주하는 자로서, 혈통이나 귀화에 의해 당해국가의 국적을 취득하지 않고 여전히 그 외국국적을 지니는 자

 

 

6. 동일과세기간 동안에 2 이상의 자산을 양도할 경우로서 감면세액을 뺀 산출세액의 비교방법의 합리(소득세법 제104조 제5항)

 

현행 소득세법 제104조 제5항에 따라 동일한 과세기간 동안에 2개 이상의 자산을 양도할 때의 산출세액은 각 양도자산의 유형별(2년 이상 보유한 토지 등, 비사업용 토지, 1세대 2주택 이상 중과세율 적용대상, 2년 미만 단기양도, 미등기양도자산, 조합원주권 등) 세율을 적용한 산출세액의 합계와 양도자산의 양도소득 과세표준 합계액에 일반누진세율(6~42%)을 적용한 산출세액을 비교하여 큰 금액으로 하도록 규정하고 있다.

 

그러나, 2020. 1. 1. 이후 양도분부터 양도자산에 감면세액이 있는 경우는 각 양도자산의 유형별 세율을 적용한 산출세액 합계액에서 감면세액을 뺀 후 금액과 양도자산의 양도소득 과세표준 합계액에 일반누진세율(6~42%)을 적용한 산출세액에서 감면세액을 뺀 금액을 비교하여 큰 금액을 산출세액으로 하도록 개정(안)을 발표하였다.

 

즉, 각각의 산출세액에서 감면세액을 뺀 후의 실제 납부할 세액이 큰 금액을 기준으로 한 양도소득세를 납부하도록 비교과세한다는 개정(안)을 발표하였다. 다만, 감면소득과 비감면소득이 혼재될 때에의 감면세액은 아래와 같이 소득세법 제90조에 따라 계산한다.

 

*감면세액= 양도소득세 산출세액×(감면대상 양도소득금액-양도소득기본공제액)÷양도소득 과세표준×감면율
다만, 조세특례제한법에서 양도소득세의 감면을 양도소득금액에서 감면대상 양도소득금액을 빼는 방식으로 규정하는 경우(*=예 : 조특법 제99조 또는 제99조의 3)에는 양도소득금액에서 감면대상 양도소득금액을 뺀 후 양도소득과세표준을 계산하는 방식으로 양도소득세를 감면한다.

현행	개정(안)
❒ 양도소득 산출세액의 비교과세	❒ 감면세액이 있는 경우 양도소득 산출세액의 비교과세
1) 동일한 과세기간 동안에 2 이상의 토지ㆍ건물ㆍ부동산에 관한 권리ㆍ기타자산을 양도하는 경우 아래 ①과 ② 중 큰 금액을 산출세액으로 함.   ➟ ① 양도자산 전체의 과세표준 합계액에 일반초과누진세율(6~42%) 적용한 산출세액   ➟ ② 양도자산 유형별 세율(40%, 50%, 70%, 6~42%, 16~52%, 26~62%)을 적용한 각각의 산출세액 합계액	1) 동일한 과세기간 동안에 2 이상의 토지ㆍ건물ㆍ부동산에 관한 권리ㆍ기타자산을 양도하는 경우로서 감면세액이 있는 경우 아래 ③과 ④ 중 큰 금액을 산출세액으로 함.   ➟ ③ {양도자산 전체의 과세표준 합계액에 일반초과누진세율(6~42%) 적용한 산출세액}－(감면세액)   ➟ ④ {양도자산 유형별 세율(40%, 50%, 70%, 6~42%, 16~52%, 26~62%)을 적용한 각각의 산출세액 합계액}－(감면세액)
❒ 개정(안) 시행시기 : 2020. 1. 1. 이후 양도분부터 적용
❒ 사례 : ⑤ 비사업용 토지 양도분 산출세액 2.0억원(감면세액 1억원 포함), 1세대 3주택으로 +20%P 중과세율을 적용한 산출세액 3.0억원, 1년 미만 보유토지 산출세액 1.0억원, 1세대 2주택으로 +10%P 중과세율을 적용한 산출세액 1.0억원인 경우의 산출세액 합계액 : 7억원(감면세액 1억원을 뺀 세액 = 6억원)   ⑥ 양도자산 전체의 과세표준에 일반초과누진세율(6~42%) 적용한 산출세액 : 6.5억원(감면세액 0.4억원 뺀 세액 = 6.1억원)   ➟ 현행 : 위 ⑤와 ⑥ 산출세액 중 큰 금액 = 7.0억원   ➟ 개정(안) : 위 ⑤와 ⑥ 산출세액에서 감면세액을 뺀 후 큰 금액인 6.1억원의 산출세액인 6.5억원을 적용   ❒ 유의 : 조특법 제99조 또는 제99조의 3과 같은 일정기간(신축주택 취득일 이후 5년간) 양도소득금액 공제방법의 감면규정 적용대상인 때에는 양도소득금액 공제 前과 공제 後의 산출세액 비교 여부는 불분명하고, 소득세법 제90조에 따른 감면세액 안분계산을 잘못한 경우에는 엉뚱한 금액이 산출세액으로 보게 되므로 상당한 유의가 필요함.

 

 

7. 비거주자에 대한 양도소득세 비과세ㆍ특례규정의 적용 배제대상 자산종류 명확화(소득세법 제121조 제2항 단서)

 

비거주자에 대하여는 현행 소득세법 제121조 제2항 단서규정으로 제89조 제1항 제3호에 따른 1세대 1주택 비과세 규정의 적용이 배제되고, 제95조 제2항 표2에 따른 장기보유특별공제율(최고 80%) 규정의 적용이 배제된다.

 

그러나, 비거주자가 양도하는 조합원입주권(‘무주택인 1세대의 1조합원입주권’에 대한 비과세 또는 ‘1조합원입주권과 1주택으로서 3년 이내 양도한 조합원입주권’에 대한 비과세 규정)에 대하여도 비과세 또는 특례규정의 적용을 배제하도록 개정(안)을 발표하였다.

 

즉, 양도일 현재 비거주자 신분상태에서 양도하는 조합원입주권은 명확하게 비과세 또는 특례규정의 적용을 배제하도록 하였다.

 

 

현행	개정(안)
❒ 비거주자에 대한 양도소득세 과세방법	❒ 비과세ㆍ특례규정 배제항목 추가
1) 원칙적으로 거주자와 동일한 방법으로 과세하되,   ➟ 1세대 1주택 비과세 규정 적용배제   ➟ 10년 이상 보유한 경우 최고 80%의 장기보유특별율 공제규정 적용배제	1) 원칙적으로 거주자와 동일한 방법으로 과세하되,   ➟ 1세대 1주택 비과세 규정 적용배제   ➟ 10년 이상 보유한 경우 최고 80%의 장기보유특별율 공제규정 적용배제   ➟ 조합원입주권 비과세 규정 적용배제
❒ 개정(안) 시행시기 :
❒ 사례 : 재개발ㆍ재건축정비사업ㆍ소규모주택정비사업에 따른 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가로 비거주자가 소유한 종전 주택이 조합원입주권을 전환된 경우   ➟ 현행 : 양도하는 조합원입주권에 대한 비과세 배제규정이 없음   ➟ 개정(안) : 조합원입주권 양도일 현재 비거주자인 경우는 비과세 규정 적용배제   ❒ 유의 : 소득세법 제89조 제1항 제4호에 따른 양도일 현재 무주택인 비거주자일지라도 양도하는 조합원입주권에 대하여는 비과세가 배제되고, 1조합원입주권과 1주택을 소유한 경우 그 1주택을 취득한 때로부터 3년 이내에 1조합원입주권의 양도당시 비거주자인 때에도 비과세 규정의 적용이 불가함.

 

 

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